“房子养老金”与一些驳斥谣言
“房子养老金准则改革的要害行动是树立公共账户，公共账户的首要用处是为房子公共体检供给资金。”
文 / 巴九灵
就在一周前，小巴（执笔的这位）所租住的高层公寓楼，总算完成了三台电梯的更新换代，历时半年之久。
体感上，新电梯的速度显着加速，还按上了空调，足以顷刻对立“杭·吐鲁番·州”的热辣滚烫。
不过，吹着空调上楼的那刻，小巴遽然意识到，这或意味着这栋楼的房龄至少快20岁了。
本年5月，咱们曾在文章《你会去买“老破小”吗：为什么我国房子寿数只要30年？》里科普过：
除了主体结构，房子的隶属部件也有独自的生命周期。比方住所电梯，独自一部的作废年限为15年，有备用梯的为18年。
还比方防水工程，屋面规划年限不低于20年，室内不该低于25年，外墙保温工程，规则运用年限不该少于25年。
树木以年轮记载年纪，人类以皱纹符号年月，而被替换的电梯，从头粉刷的外墙，一家一户来替换的燃气表，楼道里不知道何时变亮了的灯泡，被扩建改造的地下自行车库……每栋房子都有自己露出年纪的方法，仅仅咱们习惯了步履仓促，忘记了年月这把杀猪刀。
实践上，住建部分就曾泄漏，全国城市居民中有1亿人住在2000年之前建成的小区里，这样的小区在全国17万个。
当然，一个更实践原因或在于，它并未与咱们的钱包发生太多直接联络。
所以，上星期五，当住所城乡建造部副部长董建国说：“特甭说一下房子养老金，个人账户经过交纳住所专项修理资金现已有了，试点的重点是政府把公共账户树立起来。”
董副部长是在一场以“推进高质量开展”为系列主题的新闻发布会上这么说的，前面他代表住建部，表明正在研讨树立房子体检、房子养老金、房子稳妥准则，构建全生命周期房子安全办理长效机制。现在，上海等22个城市正在试点。
但这“特甭说一下”，一会儿就把工作变得特别了。人们看到“养老金”“个人账户”“公共账户”几个字今后，脑门子上就发生了一大堆问号。
过后看，或许坏就坏在“养老金”三个字上，大部分人对此并不生疏，每个月缴存，存到退休才干运用，一经类比，就给人一副未来要交钱养老房子的感觉。
有的网友说，我个人养老金还没弄了解，现在岂不是还得交钱给房子养老了？
手里现已有着“老破小”的房主也颤抖了下：假如今后还要交钱养老房子，岂不是影响房价？
有的业主依稀记得，自己在买房时，从前依照国家有关规则交纳专项修理资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造，假如再收一笔，岂不是二次收费？
更有人忧虑，我交了房子养老金，会不会像医保统筹资金相同，被用来修补其他的房子呢，那岂不是做了冤大头？
种种“岂不是”添加了论题热度，也给了流言成长的土壤。
撒播最广的，当属将房子养老金等同于房地产税的那条。
流言显现，未来将首要依据房子的面积和楼层来确认房子养老金的费用，比方总层数在22层（含）以上的房子，每平米交存144元等，有的直接算了个总价——“100㎡房子一年需交纳1.5万元的房子养老金”。
然后紧跟着一个谈论，这不便是房地产税？
这一拱火激起千层浪。
在浙报传媒研讨院院长丁建刚看来，这个核算方法显着违背底子常识、极不靠谱，他剖析道：
“‘100㎡房子一年需交纳1.5万元的房子养老金’，假如每年都要交，那么20年要交30万元，30年要交45万元，均匀4500元/㎡的单价超越了一般高层住所的建安造价。依照这一规范，不需求30年时刻，房子就能够从头造一遍了。”
58安居客研讨院院长张波也表明，房地产税本质上是税收，收取之后也非彻底应用到小区自身，不能解决房子养老问题。
财经谈论员刘晓博则表明了解老百姓的反响，究竟不管什么费用，只要从自己的钱包里出，忧虑在所难免。
所以第二天，《我国建造报》专门发文驳斥谣言，标题里就把首要信息放了个明了解白——《专家解读 | 阎建军：房子养老金——公共账户政府建，不给群众添担负》，其间解释道：
我国采纳“大政府”办理思路，政府关于民生安全范畴义不容辞……老旧房子崩塌危险归于公共安全事项。
房子养老金准则改革的要害行动是树立公共账户，公共账户的首要用处是为房子公共体检供给资金。试点城市以公民安全为主旨，勇于担任，选用了财务出资方法为公共账户筹资。
公共账户资金除了用于公共体检之外，也用于房子应急托底保证。
换言之，公共账户的钱，都是政府财务出，与个人无关。
文中也说到，关于个人账户部分，依然是选用依据现已工作二十年的住所专项修理资金准则，无需别的缴存。
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但这并不意味着，未来的“房子养老金”真的与普罗群众无关。
《我国房地产金融》本年刊登过一篇名为《我国房子养老金准则：布景与结构》的论文。
这本杂志是由住建部主管、我国城市出版社主办的全国性学术期刊，从某种程度上，能代表官方在这一范畴的探究思路。
论文的点睛之笔在于一句话：房子养老金准则是我国住所范畴的一项新的准则组织，不等同于住所专项修理资金。
依据此，文章以为能够参阅社会底子养老稳妥的结构，将房子养老金账户分成了三种：公共账户、个人账户以及补偿账户（如下图）。
其间，后两个账户就与个人相关。
被称作“第二支柱”的个人账户资金首要依托于已有的住所专项修理资金，是由房子安全职责人强制交纳，包含住所专项修理资金及其增值收益。
至于补偿账户，首要是为文物或许优异历史修建保护单位等特别特点住所预留的资金账户，用于自有部分呈现严峻损坏影响公共安全的情况下，业主自筹资金及公共账户划转鼓舞补助资金的存储。以个人自筹资金为主，自筹资金能够从住所公积金提取。
虽然以上还仅仅研讨成果，不能等同于方针自身，但多多少少为咱们与房子养老金的发生直接关系，预留了不少幻想空间。
看到这儿，许多人应该会松了一口气，钱包总算暂时稳住了，但财物账户里的问号还待消除。
比方，“房子养老金”会不会腐蚀房价或许举高租金？会对买房发生什么影响？也有人继续犯嘀咕，为什么遽然提出要搞“房子养老金”，是有什么筹谋布局吗？“房子养老金”的钱究竟从哪儿来？
Q1
为什么房子养老金呈现得这么忽然？
张波
58安居客研讨院院长
“房子养老金”准则这个名词并不算新。“树立乡镇房子体检、房子养老金、房子稳妥三项准则”这一表述从2023年起被重复提及。
房子的保养，尤其是老旧房子可量化、可点评的深度保养在上一轮房地产周期中的注重度并不多，而多采纳大拆大建的方法。
跟着房地产进入新周期，城市更新改造向精细化开展，加之存量小区不断增多，房子的质量问题将越来越遭到重视，尤其是房龄偏老的小区，只要经过详尽的定时体检，才干更好保证房子结构安全，管线管道长时刻安稳运用，并有用依据寓居人群需求改变，更好满意不断添加的养老、托育、泊车、充电等需求。
一起关于各类次新小区，也需求重视公共服务设备缺口，修建节能环保以及数字家庭等各类目标的完善度，而目标体系的拟定和细化都需求从试点下手。
Q2
“房子养老金”的钱来自哪里?
刘晓博
财经谈论员
大众号“刘晓博说财经”
从1998年我国发动全面房改开端，就设立了房子修理金准则，后来这个准则被写入了全国性的“物业办理条例”。
也便是说，早在1998年就开端交纳房子养老金了（单个城市更高），仅仅其时还没有“房子养老金”这个称号。
那么全国究竟征收了多少房子修理金，一直是一个谜。我能查到的比较精确的数据，是2013年11月证券日报等媒体发表的，其时现已超越了1万亿。
一直以来，房子修理金的征收方法包含4种：
1.房子交给的时分，开发商依照“项目修建安装工程总造价”的2%到3%不等，一次性交纳。
2.购房者入伙之后，每月办理费中包含了房子修理金，但金额比较低，各地、各小区的规范有差异。
3.各地物业办理条例里一般规则，当房子修理金低于初始状况30%的时分，只能用于紧迫修理（严峻威胁安全），一般会要求举职业主大会确认规范，咱们补交。
4.小区收益（比方广告、租借公共空间）一般优先用于补偿修理金。
我个人以为，房子养老金大概率是“个人账户+公共账户”。
个人账户本就依据本来的房子修理金，因而来历也会和曩昔相似。
我了解未来个人账户是跟着房子走，不管方法生意多少次，个人账户一直绑定住所。
新呈现的公共账户，估量是地方政府依照出让土地收入的份额树立，在各小区实践改造中调剂运用。大的改造开销，比方小区批量替换电梯，公共账户大概率会补助。
吴翔华
南京工业大学天诚不动产研讨所所长
专项修理基金有两大缺点：
▶▷第一个缺点是专项修理基金用起来很费事，必须按要由业主委员会提出申请，才干够支取。可是一般业主底子不明白修建和工程常识，也就很难判别哪里要修、什么时分修、要花多少时刻修。
▶▷第二个缺点是，比较于住所修理的许多需求，专项修理基金底子不够用。房子是有寿数的，我国住所的经济经用上限是50年，过了30年，许多房子就进入中老年，改造本钱也就敏捷攀升。
所以咱们要引进房子养老金准则，来补偿专项修理基金的缺点。与相对关闭的专项修理金比较，我以为，房子养老金是一个敞开的公共账户，能够借由四个途径筹措：
◎ 第一个是专项修理基金，这笔钱很可观，每个城市都有几十亿乃至几百亿的修理基金。
◎ 第二个是专项修理基金的增值收益，比方说存银行的利息。
◎ 第三个是政府的财务补助。
◎ 第四个便是小区的公共收益（比方电梯间广告、零散的泊车位），不要小看这个收入，有些规划大的小区一年能收几百万元。
与房地产税、专项修理基金不同，房子养老金不会找个人筹资，它更多的是想办法经过各种途径去归集到这个养老金账户里边的。
Q3
“房子养老金”对租金、房价会有哪些影响？
刘晓博
财经谈论员
大众号“刘晓博说财经”
房地产职业下一阶段的使命是建造好房子、好社区，这带来一系列严重方针调整。
支撑刚需、刚改，按捺改进、约束豪宅的年代完毕了，7090方针、限价令都将离场，住所楼全体限高、约束容积率，进步室内层高、车位比，下降梯户比，完善配套和物业办理，添加赠送面积。
由于未来得房率将遍及到达乃至超越100%，新建住所的分摊面积事实上消亡了。同一城市、同一地段的房子价差将敏捷摆开。
在大城市核心区，特别是那些租借商场活泼、房子价值较高的地段，房主们一般有才能将房子养老金这笔新增本钱转嫁给租户。这意味着，咱们或许会看到大城市的租金进一步上涨。但是，在小城市和大城市市郊等不活泼区域，房子养老金的征收无疑是落井下石。长远看，咱们或许会看到房地产商场的进一步分解。
相同的，房子养老金准则（包含体检+稳妥）的完善，对有价值的“老破小”是利好，能够推迟小区的变老和价值断崖式跌落。但关于方位差、没有租借价值的小区，则起不到任何效果。
此外，咱们现在所看到的许多高层和多层住所楼，它们的“青春期”大约只要20年左右。即便是保护妥当的修建，也一般在30到40年后就会开端显着老化。
假如没有有用的保护机制，这些高密度住所区在阅历了时间短的富有之后，很或许会在后半段运用期内逐步衰落，有了继续的保护资金，高密度住所区的衰落进程能够被大大减缓，有助于保持房地产商场的安稳性。
吴翔华
南京工业大学天诚不动产研讨所所长
房子养老金对租金没什么影响，由于房子养老金的实施，并不会添加房东的经济担负，房东也就没理由给租客搬运本钱。
影响较大的是“老破小”，这类社区曾经没有交纳过专项修理基金，所以房子养老金账户余额会少于新建的规范化小区。
跟着房子养老金准则的逐步推广，估量许多人在购买二手房时会优先考虑房子养老金足够的新小区或次新小区，寓居体会会更好。这样的话，“老破小”的商场价值就会进一步下降。
值得一提的是，现在针对住所的检测和翻修活动并不活泼，由于业主委员会不太在行。假如房子养老金会全面推广，房子也就能享用人类的待遇，每年定时做体检，假如体检不合格，就会进行针对性的修理医治。全国上下有上百万个小区，假如每个小区都这样做，那将给修建检测职业和房子补葺职业带来“泼天的富有”。
本篇作者 | 和风月半 | 饶祖分 | 职责修改 |徐涛
主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG
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